住宅の売却は、ローンが残っていても可能です。ただし、引き渡しまでにローンを完済して抵当権を外すことが前提です。売却代金でローンを返し切れない場合は、自己資金での補填、住み替えローン、任意売却などで対応します。まずは金融機関で残債を確認し、不動産会社に査定を依頼して、売却額と残債の差を把握することから始めましょう。
住宅の売却は、ローンが残っていても可能です。ただし、ローンが残っている家には金融機関の抵当権（ローンの担保として家に付く権利）が付いています。
買主に家を引き渡すまでに抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、ローンの残りを完済することが前提になります。
売却価格と残債（まだ返していないローンの残り）を比べて判断します。
売却額が残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」といいます。
| 状態 | 意味 | 対応の考え方 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却額が残債を上回る | 売却代金で完済できる見込み。諸費用も見込んで比べる |
| オーバーローン | 売却額が残債を下回る | 不足分を自己資金などで補う必要がある |
住宅の売却は、次の順で進めるのが一般的です。
売却額で残債を返し切れない場合は、次のような方法があります。返済が難しいときは、早めに金融機関へ相談しましょう。
売却で利益が出ると、譲渡所得として課税対象になります。
居住用財産には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。この特例には居住の有無などの適用要件があります。
売却で損失が出た場合は、譲渡損失の「損益通算及び繰越控除の特例」を利用できることがあります。どちらの特例も適用には確定申告が必要です。
税金の扱いは状況によって異なるため、税務署や税理士に確認してください。
売却を急ぐと、残債の不足に気づかないまま計画が狂うことがあります。早めに次の準備を進めましょう。
相談・お見積りは0円です。
売却は可能ですが、引き渡しまでの完済が前提です。不足分を自己資金で補う、住み替えローンを使う、任意売却を検討するなどの対応が必要です。
金融機関の返済予定表や残高証明で確認できます。まずは金融機関に問い合わせてください。
売却で利益が出ると譲渡所得として課税対象になります。特例の適用には確定申告が必要なので、詳しくは税務署や税理士に確認してください。