住宅ローンが残った家は売れる？売却の条件と手順、完済できないときの対処まで解説

公開日：2026-11-03｜筆者：株式会社LINKBANK 買取担当（古物商許可第431270050713号）

住宅ローンが残っている家でも、売却はできます。ただし買主に引き渡すまでに、売却代金や自己資金でローンを完済し、金融機関の抵当権を外すことが条件です。売却額がローン残高に届かない場合は、不足分を自己資金や住み替えローンなどで補う方法があります。まず残債と家の査定額を調べ、売却後に手元に残るお金があるかを確認しましょう。

住宅ローンが残っている家は売れるの？

住宅ローンが残っている家でも、売却自体は可能です。ただし、買主に引き渡す時点では、家に付いている抵当権を外しておく必要があります。抵当権はローンを完済すれば抹消できるため、多くの場合は売却代金をローンの返済に充てます。

ローンが残っていても売却はできる
引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する
売却には金融機関への事前相談が欠かせない

なぜ完済しないと住宅ローン付きの家は売れないの？

住宅ローンを借りて買った家には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が付いたままだと、買主は借金が残っていないかと不安を感じます。返済が滞ると金融機関が家を競売にかけることもあるため、完済と抹消が売却の条件になります。

抵当権の抹消は不動産登記で手続きする
一般的には、売却代金を受け取るのと同時に完済と抹消を行う

売る前に何を調べればいい？（残債と査定額の確認）

住宅ローンの売却可否は、残りのローン（残債）と家の査定額を比べて判断します。残債は返済予定表や金融機関の窓口で確認できます。家の価値は不動産会社の査定で把握できます。

売却にかかる諸費用も含めて、手元に残るお金を見積もる

状態	意味
アンダーローン	査定額が残債を上回る状態。売却代金で完済できる
オーバーローン	査定額が残債を下回る状態。不足分の用意が必要になる

売却の流れはどうなる？

住宅ローン付きの家を売る手順は、次の順番が基本です。

残債と査定額を調べて、資金計画を立てる
金融機関に売却を相談する
不動産会社と媒介契約を結び、売り出す
買主と売買契約を結ぶ
引き渡しと同時に残債を完済する
完済後に抵当権抹消登記を行う

住宅ローンを完済できないときはどうする？

売却額が残債に届かないときは、次の方法を検討します。どれを選ぶかは、家の売値・預貯金・今後の住まいによって変わるため、早めに金融機関や専門家へ相談しましょう。

預貯金など自己資金で不足分を補う
住み替えローンなどで不足分を借り入れる
金融機関の承諾を得て売却する任意売却（返済が難しい場合の選択肢）
返済が苦しいなら、滞納する前に早めに相談する

住宅ローン売却の税金や費用は？

売却で利益が出ると、譲渡所得として課税の対象になります。居住用の家には税の特例が使える場合がありますが、適用条件があるため確認が必要です。売却には仲介手数料などの諸費用もかかります。税金の詳細は、税務署や税理士に確認してください。

離婚や住み替えのときに住宅ローンで気をつけることは？

離婚や住み替えでは、名義とローンの関係を先に整理しておくと安心です。

離婚のときは、名義人とローンの債務者を確認する
共有名義の家は、共有者全員の同意が必要
住み替えは売却と購入の時期を合わせることが重要
売却前に家の中の片付けを進めると、内見に備えられる

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