リースバックの真正売買とは、売却が形式だけでなく実質も本当の売買と認められることです。売却した不動産の所有権が買主へ移ることが前提になります。認められないと、実質は融資とみなされて譲渡担保として扱われる可能性があり、会計・税務の扱いも変わりえます。そのため契約前に、売却価格や賃料、買戻しの条件などを書面で確認することが大切です。
真正売買とは、売却が法的に本当の売買と認められることを指します。不動産の流動化や証券化の分野で使われる用語です。
リースバックの真正売買が認められるには、売却した不動産の所有権が買主へ移ることが前提になります。リースバックは、売却後にその家へ賃貸で住み続ける仕組みです。
つまり、「売った」という契約書の形式だけでなく、中身も本当に売買かどうかが問われる概念だと考えてください。
売買と認められないと、実質は融資とみなされるおそれがあります。その場合は譲渡担保として扱われる可能性があります。
真正売買は、倒産隔離の前提として語られます。売買と認められないと、この前提に影響するおそれがあります。
売買か融資かで、会計や税務の扱いも変わりうります。リースバックの真正売買が問われるときは、この点も確認が必要です。
リースバックは売買です。売却代金を受け取り、賃料を払ってそのまま住みます。
譲渡担保は借入の担保として所有権を移す仕組みで、本質は融資です。
契約書の名称が「売買」になっていても、実質で判断されることがあります。名前だけで安心しないことが大切です。
| 項目 | リースバック | 譲渡担保 |
|---|---|---|
| 所有権 | 売買により買主へ移る | 借入の担保として移す |
| 資金の性質 | 売却代金（売買の対価） | 借入金（融資） |
| 住まい方と支払い | 賃料を払って賃貸で住む | 借入に対する担保として所有権を移す |
| 取引の本質 | 売買 | 融資 |
判断は、契約書の形式だけでなく、取引の実質で行われます。一般的には次の点が見られます。
ただし、ここに書いた内容で断定することはできません。個別の判断は専門家に相談してください。
次の手順で確認すると、判断材料がそろいます。国土交通省が住宅リースバックのガイドブックを公表しているので、事前に読んでおくと役立ちます。
買戻しは、契約で認められた場合に可能になります。買戻し価格は売却価格と同じとは限らないため、条件を事前に確認してください。
賃貸借の契約期間が終わると、退去が必要になる場合があります。退去のときは荷物の整理や搬出が必要になるため、早めに準備しておくと安心です。
相談・お見積りは0円です。
実質が融資とみなされ、譲渡担保として扱われる可能性があります。会計・税務の扱いも変わりうるため、契約前に専門家へ相談することが大切です。
契約書の形式だけでなく取引の実質で判断されるため、個人で見極めるのは簡単ではありません。判断に迷うときは、専門家に相談してください。
国土交通省が住宅リースバックのガイドブックを公表しています。契約前に読んでおくと、確認すべき点を整理しやすくなります。